鄭州物業(yè)管理?xiàng)l例來了！停電催繳物業(yè)費(fèi)或被罰款

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)；公共收益應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，不得擅自挪用、侵占；物業(yè)應(yīng)配備必要的防汛、防火、防疫等應(yīng)急救援物資……9月8日，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）全文公布，針對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立及管理、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益管理、公共突發(fā)事件應(yīng)對等廣大業(yè)主關(guān)心的問題作出明確規(guī)定，將于2021年10月1日起施行。

　　【關(guān)鍵詞一：不得限制供水、供電等】

　　長期以來，個(gè)別物業(yè)限制供水、供電等手段催繳物業(yè)費(fèi)的行為頗受爭議，此次《條例》第四十二條明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)可以按月、季度預(yù)收，但是預(yù)收期限最長不得超過一年。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付。合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　但物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)，也不得采取限制或者變相限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位等方式催交物業(yè)費(fèi)。

　　若采取上述方式催繳物業(yè)費(fèi)，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　【關(guān)鍵詞二：公共收益】

　　《條例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共場所的收益是依法屬于業(yè)主共有的公共收益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，不得擅自挪用、侵占。此外，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有部分、共用設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途，確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。其中，公共收益具體包括：

　　●依法利用業(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經(jīng)營所得的收益；

　　●利用業(yè)主共有的游泳池、籃球場等共用設(shè)施經(jīng)營所得的收益；

　　●利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益；

　　●因共用設(shè)施設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；

　　●公共電信設(shè)施占用場地使用費(fèi)等；

　　●共有部分被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)用；

　　●公共收益的孳息；依法屬于全體業(yè)主的其他收益。

　　記者了解到，公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主共同決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)，或者物業(yè)管理其他事項(xiàng)。任何組織和個(gè)人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　按照《條例》規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)存入以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義開設(shè)的專用銀行賬戶，業(yè)主委員會可以自行管理，也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，其收支賬目等會計(jì)資料應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主有異議的，有權(quán)查詢相關(guān)賬簿。

　　【關(guān)鍵詞三：配備應(yīng)急物資】

　　《條例》明確，物業(yè)有義務(wù)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練。

　　此外，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配備必要的防汛、防火、防疫等應(yīng)急救援物資和設(shè)施設(shè)備，在搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，及時(shí)采取措施，會同業(yè)主委員會積極組織開展自救和互助，維護(hù)生產(chǎn)生活秩序。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從市、區(qū)縣（市）人民政府統(tǒng)一指揮，配合居（村）民委員會開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。市、區(qū)縣（市）人民政府對物業(yè)服務(wù)人在公共突發(fā)事件應(yīng)對期間的活動(dòng)給予物資和資金支持。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法落實(shí)市、區(qū)縣（市）人民政府的各項(xiàng)應(yīng)急措施，積極開展自救。（河南報(bào)業(yè)全媒體記者 樊雪婧）

　　附：

　　鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　（2021年6月24日鄭州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議通過 2021年7月30日河南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議批準(zhǔn)

　　鄭州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

　　〔十五屆〕第二十五號

　　《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)鄭州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議于2021年6月24日審議通過，河南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議于2021年7月30日審查批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2021年10月1日起施行。

　　鄭州市人民代表大會常務(wù)委員會

　　2021年9月2日

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及相關(guān)主體合法權(quán)益，營造安全、和諧、文明、美好的人居環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的社會治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律的原則。

　　第四條 發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，構(gòu)建基層黨建引領(lǐng)社區(qū)治理下的物業(yè)管理體系，建立居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。

　　第五條 市、區(qū)縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入同級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，所需經(jīng)費(fèi)納入同級財(cái)政預(yù)算，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，研究解決重大事項(xiàng)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六條 市住房保障和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┲贫ū臼形飿I(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；

　?。ǘ┲笇?dǎo)和監(jiān)督區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門開展物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；

　?。ㄈ┙⒈臼薪y(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)技術(shù)規(guī)范；

　?。ㄋ模┙⒑途S護(hù)物業(yè)信息化系統(tǒng)；

　?。ㄎ澹┲笇?dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

　?。┩苿?dòng)建立老舊小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制；

　?。ㄆ撸╅_展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)；

　?。ò耍?shí)施監(jiān)督管理的其他職責(zé)。

　　區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┴瀼貓?zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度；

　?。ǘ┲笇?dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施物業(yè)管理工作；

　?。ㄈ┒ㄆ趯爡^(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)與管理情況進(jìn)行評估，及時(shí)完善監(jiān)督管理措施；

　　（四）組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)行業(yè)等相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人遵守法律法規(guī)、履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（六）實(shí)施監(jiān)督管理的其他職責(zé)。

　　發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、司法行政、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、公安、城市管理、園林綠化、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、消防救援機(jī)構(gòu)等部門和單位按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理相關(guān)工作。

　　第七條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，督促物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)、提升物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第八條 鼓勵(lì)和支持互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息技術(shù)手段在物業(yè)服務(wù)與管理中的應(yīng)用，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提高智慧物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，推進(jìn)社區(qū)治理能力現(xiàn)代化建設(shè)。

　　對涉及老年人、殘疾人的高頻事項(xiàng)和服務(wù)場景，堅(jiān)持傳統(tǒng)服務(wù)方式與智能化服務(wù)融合并行，為其提供便利化物業(yè)服務(wù)。

　　第九條 鼓勵(lì)單位和個(gè)人以志愿服務(wù)、公益宣傳、科普教育等形式參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)。

　　第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

　　第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情形之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

　　（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書等取得房屋所有權(quán)的；

　?。ǘ┮蚶^承取得房屋所有權(quán)的；

　?。ㄈ┮蚝戏ńㄔ斓仁聦?shí)行為取得房屋所有權(quán)的；

　?。ㄋ模┗谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

　　第十一條 業(yè)主依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　第十二條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，代表并維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會法定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交下列文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域證明；

　　（二）業(yè)主名冊；

　?。ㄈ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O(shè)施設(shè)備的證明；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；

　?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料。

　　建設(shè)單位對提交文件資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)，不得隱匿、篡改、偽造。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會法定條件的，十人以上業(yè)主聯(lián)名或者建設(shè)單位可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組?；I備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，人數(shù)為七至十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于二分之一。建設(shè)單位經(jīng)通知未派員參加的，不影響籌備組成立。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

　　籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定；業(yè)主代表資格參照適用本條例第十八條有關(guān)業(yè)主委員會成員資格的規(guī)定。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將組成人員名單以及與籌備工作相關(guān)的個(gè)人信息、工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

　　籌備組決定的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)同意。

　　第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議結(jié)束時(shí)，籌備組自行解散。

　　籌備組未能按照前款規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建籌備組。

　　第十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主依法共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

　?。ㄎ澹┦褂?、籌集專項(xiàng)維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

　?。ò耍┐_定公共收益及孳息的管理、使用、監(jiān)督、審計(jì)等方式；

　?。ň牛┐_定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案；

　?。ㄊ彶闃I(yè)主委員會工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告；

　　（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄊ└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　（十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　前款業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會召集。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會臨時(shí)會議：

　?。ㄒ唬┌l(fā)生重大事故或者緊急事件，需要立即處理的；

　　（二）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　?。ㄈI(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職的；

　?。ㄋ模I(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情形。

　　業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開。業(yè)主委員會逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。在業(yè)主身份確認(rèn)的前提下，業(yè)主大會會議可以采用書面、電話、短信、即時(shí)通訊工具等多種表決方式。

　　第十八條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳窦o(jì)守法、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力；

　　（三）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接利害關(guān)系；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的職責(zé)，向業(yè)主大會報(bào)告工作，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會成員候選人可以通過社區(qū)黨組織推薦、居（村）民委員會推薦、業(yè)主聯(lián)名推薦或者自薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以公示，公示期不少于七日。

　　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有法律約束力。

　　第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提供下列資料：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會會議記錄和會議決定；

　?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ㄈ┕芾硪?guī)約；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；

　?。ㄎ澹I(yè)主委員會成員名單等基本信息。

　　備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機(jī)關(guān)備案。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)抄送所在地區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門。

　　第二十一條 業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定刻制。業(yè)主委員會印章印文應(yīng)當(dāng)載明名稱、屆別和有效年限等內(nèi)容。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者業(yè)主大會會議決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會全體成員過半數(shù)簽字同意。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案制度，對業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同簽訂等物業(yè)管理的重要事項(xiàng)如實(shí)記錄，建立檔案并長期保管，業(yè)主可以查閱、復(fù)制。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十四條 業(yè)主委員會成員不得實(shí)施下列行為：

　　（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

　?。ǘ┻`反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄈ┨摌?gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

　?。ㄋ模┬孤稑I(yè)主的個(gè)人信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

　?。ㄎ澹┣终肌p、挪用、擅自處置業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或者設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利；

　?。┰谖飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

　　（七）欠交專項(xiàng)維修資金；

　　（八）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報(bào)酬等影響履行職責(zé)的行為；

　?。ň牛┥米允褂脴I(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章；

　?。ㄊ┚芙^、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

　?。ㄊ唬┣趾I(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會成員有前款行為之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會暫停其履行職責(zé)。是否罷免其職務(wù)，由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定提請業(yè)主大會決定。

　　第二十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前九十日內(nèi)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉，并將換屆選舉情況書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)拒不履行或者無法正常履行職責(zé)，或者逾期未完成換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十六條 除業(yè)主自行管理外，物業(yè)服務(wù)區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會，作為承擔(dān)業(yè)主委員會職責(zé)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)：

　　（一）未達(dá)到成立業(yè)主大會法定條件的；

　?。ǘ┻_(dá)到成立業(yè)主大會法定條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能成立的；

　　（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

　　第二十七條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的代表組成。

　　物業(yè)管理委員會由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會的代表擔(dān)任。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

　　物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

　　物業(yè)管理委員會具體工作辦法，由市人民政府另行制定。

　　第二十八條 鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成員，發(fā)揮模范帶頭作用，依法履行職責(zé)。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　物業(yè)服務(wù)用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)用房按照規(guī)定由建設(shè)單位配置，其產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房以及維修、保潔等輔助用房。

　　第三十條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，在區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，依法通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及合同期限進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

　　第三十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，向物業(yè)買受人明示并予以說明。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十二條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，形成查驗(yàn)記錄，公開查驗(yàn)結(jié)果。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將承接查驗(yàn)相關(guān)資料報(bào)送至區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十三條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委托服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

　　委托物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)確定負(fù)責(zé)該物業(yè)服務(wù)區(qū)域的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到崗之日起七日內(nèi)將其基本信息報(bào)送至區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)人未按時(shí)報(bào)送的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期報(bào)送。

　　暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件且不能自行管理的老舊小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取分項(xiàng)委托、社區(qū)代管等方式開展物業(yè)服務(wù)。

　　第三十四條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，具有獨(dú)立的法人資格，遵守法律、法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實(shí)守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)做好社區(qū)安全防范管理工作。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對員工、物業(yè)服務(wù)外包人員的文明服務(wù)教育和管理。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔、綠化、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)，委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人。

　　電梯、消防設(shè)施等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)組織進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障措施，建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制，定期收集業(yè)主意見建議，接受業(yè)主監(jiān)督，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理業(yè)主共有部分，并履行下列義務(wù)：

　　（一）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　　（二）采取加強(qiáng)日常巡查、設(shè)置警示標(biāo)志等合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，及時(shí)排除安全隱患或者向有關(guān)部門報(bào)告；

　?。ㄈI(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會；

　?。ㄋ模┲贫ㄍ话l(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；

　　（五）引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行垃圾分類處理；

　?。┡浜辖值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居（村）民委員會做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新下列信息：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)人營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

　?。ǘ┪飿I(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況；

　?。ㄋ模├梦飿I(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營以及收益情況等；

　?。ㄎ澹ｍ?xiàng)維修資金使用情況；

　?。╇娞?、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維修養(yǎng)護(hù)情況；

　　（七）其他需要公示的信息。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)參考物業(yè)服務(wù)技術(shù)規(guī)范和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)人違法收取物業(yè)費(fèi)的行為，向市場監(jiān)督管理部門投訴、舉報(bào)。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老托幼等生活需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人依法訂立個(gè)性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人提供個(gè)性化服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四十一條 鼓勵(lì)和扶持物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其他單位和個(gè)人，為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的老年人提供助餐助潔、醫(yī)療照料、精神關(guān)愛等多種形式的服務(wù)。

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)可以按月、季度預(yù)收，但是預(yù)收期限最長不得超過一年。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)，也不得采取限制或者變相限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位等方式催交物業(yè)費(fèi)。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善保管下列物業(yè)檔案：

　　（一）業(yè)主檔案；

　?。ǘ┮?guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、承接查驗(yàn)階段的相關(guān)手續(xù)及資料；

　?。ㄈ┓课輽?quán)屬清冊、房屋維修養(yǎng)護(hù)記錄等房屋基礎(chǔ)資料；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

　?。ㄎ澹ｍ?xiàng)維修資金使用的相關(guān)資料；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　業(yè)主自行管理的，由自行管理組織或者機(jī)構(gòu)履行保管義務(wù)。

　　第四十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、首次業(yè)主大會籌備組、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等組織和個(gè)人在收集、使用業(yè)主或者物業(yè)使用人相關(guān)信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、必要、正當(dāng)?shù)脑瓌t，采取充分的安全技術(shù)防范措施，確保其收集、存儲的個(gè)人信息安全。

　　前款規(guī)定的組織和個(gè)人不得泄露或者篡改其收集、存儲的個(gè)人信息；未經(jīng)本人同意，不得將個(gè)人信息用于與物業(yè)服務(wù)與管理無關(guān)的事項(xiàng)。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，依法履行交接義務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)人拒不交接，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門報(bào)告，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

　　新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第四章 物業(yè)使用

　　第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　?。ǘ┣终肌p壞共有部分、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄈ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他場地；

　?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

　?。ㄎ澹┻`反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；

　　（六）擅自架設(shè)或者私自拉設(shè)電線、電纜；

　?。ㄆ撸└呖諕佄铩㈦S意棄置垃圾、排放污水；

　　（八）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者攜帶電動(dòng)自行車乘坐電梯；

　　（九）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物；

　?。ㄊ┲圃斐^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng)；

　　（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

　?。ㄊ┱加?、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

　?。ㄊ┰诮ㄖ铩?gòu)筑物上涂寫、刻畫、張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

　?。ㄊ模┻`規(guī)出租房屋或者擅自改變房屋用途；

　?。ㄊ澹┦褂玫劓i、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活；

　　（十七）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

　?。ㄊ耍┓?、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取合理措施予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門并協(xié)助處理，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有部分、共用設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。

　　維修、更新共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)下列收益是依法屬于業(yè)主共有的公共收益：

　?。ㄒ唬┮婪ɡ脴I(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經(jīng)營所得的收益；

　?。ǘ├脴I(yè)主共有的游泳池、籃球場等共用設(shè)施經(jīng)營所得的收益；

　?。ㄈ├脴I(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益；

　?。ㄋ模┮蚬灿迷O(shè)施設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；

　　（五）公共電信設(shè)施占用場地使用費(fèi)等；

　?。┕灿胁糠直灰婪ㄕ魇盏难a(bǔ)償費(fèi)用；

　?。ㄆ撸┕彩找娴逆芟?；

　?。ò耍┮婪▽儆谌w業(yè)主的其他收益。

　　公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主共同決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)，或者物業(yè)管理其他事項(xiàng)。任何組織和個(gè)人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　第四十九條 公共收益應(yīng)當(dāng)存入以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義開設(shè)的專用銀行賬戶，業(yè)主委員會可以自行管理，也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。公共收益收支賬目等會計(jì)資料應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主有異議的，有權(quán)查詢相關(guān)賬簿。

　　未成立業(yè)主委員會的，公共收益可由物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管，并單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的公共收益會計(jì)資料及款項(xiàng)移交業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　第五十條 新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范；老舊小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行改造。

　　除與設(shè)施產(chǎn)權(quán)人另有約定外，專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新，相關(guān)費(fèi)用依法計(jì)入成本。

　　第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系方式，按照規(guī)定或者合同約定履行物業(yè)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位履行保修責(zé)任。

　　第五十二條 因維修、養(yǎng)護(hù)或者保護(hù)公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位確需臨時(shí)挖掘道路、綠地、其他場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的同意，并與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定施工方案，接受物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場檢查。

　　因維修、養(yǎng)護(hù)或者保護(hù)公共利益，物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)挖掘道路、綠地、其他場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，向全體業(yè)主及時(shí)公告施工方案和施工期限，并按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時(shí)遷移的共用設(shè)施設(shè)備，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十三條 鼓勵(lì)和支持符合條件的既有住宅加裝電梯。既有住宅加裝電梯應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自愿、社區(qū)引導(dǎo)、充分協(xié)商、保障安全、依法監(jiān)管的原則。

　　既有住宅加裝電梯的安裝使用、資金籌集由業(yè)主共同決定。

　　既有住宅安裝電梯的物業(yè)管理由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人另行約定，其維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)性服務(wù)組織進(jìn)行。

　　既有住宅加裝電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未設(shè)置車輛集中充電設(shè)施，或者車輛集中充電設(shè)施不能滿足業(yè)主生活需求的，在不影響道路通行和消防安全的前提下，物業(yè)服務(wù)人可以按照本條例第十六條規(guī)定，依法在業(yè)主共有部分增設(shè)車輛集中充電設(shè)施。

　　安裝使用充電設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合消防、用電等安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。依照規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定足額交存專項(xiàng)維修資金。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金交存情況。

　　未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，交存專項(xiàng)維修資金。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主及時(shí)交存。

　　第五十六條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化資金使用流程，簡化申請材料，縮短辦理時(shí)限，提高資金使用效率。

　　第五十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修；沒有物業(yè)服務(wù)人的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織應(yīng)急維修：

　　（一）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的；

　?。ǘ┪菝妗⑼鈮B漏的；

　　（三）樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的；

　　（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　?。ㄎ澹┕沧o(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重的；

　?。┢渌o急情況。

　　出現(xiàn)前款情形進(jìn)行應(yīng)急維修的，相關(guān)費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支并向業(yè)主公示。業(yè)主、業(yè)主委員會可以按照規(guī)定或者委托物業(yè)服務(wù)人申請使用專項(xiàng)維修資金；沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由業(yè)主申請或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請。

　　專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)接到申請后，應(yīng)當(dāng)即時(shí)核準(zhǔn)并予以撥付。

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第五十八條 市住房保障和房地產(chǎn)管理部門建立物業(yè)服務(wù)信用管理制度，根據(jù)投訴處理、合同履行、事中事后監(jiān)管等情況，對物業(yè)服務(wù)市場主體實(shí)施信用信息采集和誠信檔案管理，依法在前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、選聘物業(yè)服務(wù)人、政府采購等方面使用信用信息。

　　第五十九條 市住房保障和房地產(chǎn)管理部門、區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理信息平臺中設(shè)定業(yè)主議事功能，供業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人免費(fèi)使用，并提供指導(dǎo)。

　　第六十條 城市管理、園林綠化、應(yīng)急管理、消防救援機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門和單位，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理行政執(zhí)法片區(qū)責(zé)任制度和行政執(zhí)法移交銜接機(jī)制，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布執(zhí)法事項(xiàng)和聯(lián)系方式，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　建立健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等多元糾紛解決機(jī)制，及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的矛盾和糾紛。

　　第六十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)舉報(bào)受理處置機(jī)制。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報(bào)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照職權(quán)依法處理前款舉報(bào)事項(xiàng)，并將處理結(jié)果及時(shí)告知舉報(bào)人。屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知舉報(bào)人。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域出現(xiàn)失管棄管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等應(yīng)急服務(wù)，維持業(yè)主基本生活需求。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過一年，服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主共同決定物業(yè)管理方式；選聘新物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配備必要的防汛、防火、防疫等應(yīng)急救援物資和設(shè)施設(shè)備，在搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，及時(shí)采取措施，會同業(yè)主委員會積極組織開展自救和互助，維護(hù)生產(chǎn)生活秩序。

　　第六十四條 市、區(qū)縣（市）人民政府在搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急措施妥善安排業(yè)主、物業(yè)使用人的生產(chǎn)生活。

　　搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市、區(qū)縣（市）人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從市、區(qū)縣（市）人民政府統(tǒng)一指揮，配合居（村）民委員會開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。市、區(qū)縣（市）人民政府對物業(yè)服務(wù)人在公共突發(fā)事件應(yīng)對期間的活動(dòng)給予物資和資金支持。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法落實(shí)市、區(qū)縣（市）人民政府的各項(xiàng)應(yīng)急措施，積極開展自救。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第六十五條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十六條 違反本條例第十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位隱匿、篡改、偽造有關(guān)文件資料的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責(zé)令改正，并由城市管理綜合執(zhí)法部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例第四十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣，限制或者變相限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位等方式催交物業(yè)費(fèi)的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十八條 違反本條例第四十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定妥善保管物業(yè)檔案的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處以五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十九條 違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七十條 物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)部門和單位及其工作人員，有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或者任免機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　?。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規(guī)定履行職責(zé)的；

　?。ǘ┪窗凑毡緱l例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

　?。ㄈ┌l(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報(bào)后不及時(shí)處理的；

　?。ㄋ模┙亓?、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付專項(xiàng)維修資金的；

　?。ㄎ澹┢渌婧雎毷亍⑨咚轿璞?、濫用職權(quán)的情形。

　　第七章 附則

　　第七十一條 鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等區(qū)域的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　第七十二條 本條例自2021年10月1日起施行。2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過、2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準(zhǔn)的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。